マンションの大規模修繕工事に関する調査結果が公表されました
大規模修繕工事とは、マンションの屋上防水や外壁などのマンション各部を原状、または実用上支障のない状態までに性能や機能を回復させるための大規模な修繕工事のことを指します。マンションの修繕計画にはその計画期間によって大きく３つ、①長期修繕計画（２０～３０年程度）、②中期修繕計画（５年程度）、③短期修繕計画（２年程度）とありますが、大規模修繕工事は➀の長期修繕計画の中に織り込まれる工事の一つになります。
調査結果でも１回目の大規模修繕工事を実施したマンションの築年数は、１１～１５年が約６５％、２回目は２５～３０年が４４％とそれぞれ最も多くなっています。実際には１５年毎に実施する計画を立てているマンションが多いと思います。また、マンションの管理組合では、この工事に向けて事前に予算を見積もり、各区分所有者から毎月「修繕積立金」を徴収しています。マンションによっては一時金として徴収するケースや、毎月徴収しかつ不足分を一時金で準備するといったケースもあります。今回の調査結果では、区分所有者が負担する費用の平均は、一戸当たり７５～１００万円が約３０％、１００～１２５万円が約２５％。長期間で準備するとはいえ、結構大きな負担であることは間違いありません。
そして今回取り上げられている問題の一つが、依頼を受けた管理組合に対し利益相反行為を行う悪質なコンサルタントの存在。管理組合の多くは大規模修繕工事に関する事前の診断～計画～監理といった専門的な作業を外部のコンサルタント会社（多くの場合は設計事務所）に委託します。こういったケースを「設計監理方式」といい、工事は建設会社、設計・監理をコンサルタント会社が行うことでチェック機能が働くことがそのメリットとされています。ところが、コンサルタント会社が多額のキックバックを建設会社から受けることを前提にして、工事価格を引き上げているケースが少なからず存在していること。コンサルタント会社は管理組合が大規模修繕工事に支払うことができる金額を事前に知る立場にいます。本来であれば、より安い費用で、有益な修繕ができるよう設計・監理することが前提であるにもかかわらず、事前にその金額を建設会社に漏らし、目一杯の金額で見積・受注をさせて、その見返りを受けるというカラクリです。
こういったコンサルタント会社の存在は以前から知られていましたが、今回の調査結果を受けた新聞報道でも改めて取り上げられていました。これを防ぐには、複数のコンサルタント会社や建設会社による見積もりを取る、あるいは管理組合がしっかりと設計や工事内容をチェックするといった方法があります。また、今回の調査結果で示された価格が一つの目安にもなります。大規模修繕工事を予定している管理組合は参考にしてもいいのではないでしょうか。
☞「マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施」についての国土交通省の資料はこちら
2018年05月14日 07:43
